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医師にとって新築ワンルーム投資が成功となる条件

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先日、私が新築ワンルーム投資をしていることをツイートすると、思いのほか反応が大きかった。

こちらのツイート。

今回はこのブログのメインテーマと全く異なる内容なので、ある程度で消してしまうかもしれないのでご了承を。

私は現在、新築ワンルームマンションを11室、マンションを1棟、他には民泊を1室運営している。

そして今の所そのいずれもが巨利を上げてはいないものの赤字にはなっていない。

正直私は素人で、医師でももっときちんとされている先生方も多くおられるので基本的にはそういった先生方にお任せしたいのであるが、今回は少し私が新築ワンルームマンションに対して経験上思っていることを述べてみたいと思う。

前置き


さて、一般的には新築ワンルーム投資は手を出すべきでは無い、という考え方が主流だと思う。

私も原則そう考えている。

ディベロッパーから薦めれらたからといって安易に乗るべきでは絶対ないと思う。

その考えは固く持っておいてほしい。

しかし、「新築ワンルーム」=「絶対ダメ」というのは短絡過ぎるとは思う。

ある一定の条件を満たすのであれば、検討の余地はあるのではないかと思う。

しかも医師であるということをメリットとして活用することができる場合がある。

ただ、下記の内容を見て、却ってこの条件では大変で買えないよ、という方もおられるかもしれないが、そういう場合はやはり購入すべきではないと考える。

厳しいかもしれないが、今回のブログを書いたのはそういう意味もある。

新築ワンルームがダメ、の一般的理由


さて本題。

まず、新築ワンルームがダメだ、という理由は以下のものが挙げられるだろう。

① 中古より割高である。

② キャッシュフローがマイナスになることが多い

③ 減価償却が大して取れず節税にならない。

④ 空室が出るとすぐ赤字になる

⑤ 土地がないため資産価値が残らない

などだと思う。

これらは全て、経験上も正しいと思う。


しかし逆に考えると、上記の理由が解消できるのであれば、逆に新築であるメリットを享受できることになり、選択肢に入るだろう。

ではどのように解消していくのか。

それぞれ説明する。

①中古より割高 ②キャッシュフローがマイナスになりやすい、に対して

問題となるのは、新築は中古より多額の借り入れとなってしまい、キャッシュフローが悪くなることだ。

すなわちそうならないようにすると良い。

具体的には、自己資金をしっかり入れる、金利を大きく下げる、ということだ。

自己資金に関しては、余裕資金にすべきで、生活を圧迫する部分の資金は入れるべきではない。

金利に関しては、医師なら交渉でかなり下げられる可能性がある。

しかしかぼちゃの馬車問題以後、ワンルームマンション投資に銀行は貸しにくくなってきており、金融機関は多く当たる必要があるだろう。

そして、毎月のキャッシュフローがはじめの試算の時点でマイナスになる、というのは論外である。

ここは絶対プラスにするべきだ。

ディベロッパーは、少しマイナスくらいなら、生命保険がわりだし、給与の節税になりますよ、などと言ってくるが、これに関しては絶対乗るべきではないと私は思う。

不動産投資は事業なのであり、試算の時点でマイナスになる、などというのはありえない話である。

家賃が下がったり、空室ができたら普段の生活の支障が出るような副業はありえない。

なので、とにかくここの時点でプラス、固定資産税や管理費を入れてもプラスになるようにしておくべきだ。

③節税について

そもそも節税目的でマンション投資をすることは、私は反対である。

もちろん多額の余剰資金がある人が一部の資産を寝かすくらいならマンションに変えておく、相続対策にしておく、というのは理解できるが(これも気をつけないと養分になるが、今回は触れない)、そうでなければ、節税を考えるより、利益を増やすことを考えるべきだ。

なので赤字を出して節税しましょう、は絶対に乗るべきではない。

そもそも1棟マンションであっても、税制が変わってから減価償却が大きく取れるのは1、2年でありその後は大した節税にならない。

④空室が出るとすぐ赤字になる、に対して

これも1棟と違ってワンルーム投資のデメリットだ。

空室が出ると家賃分を自らの給料から手出しするのは相当ストレスだ。

これを解消する方法、それは複数持つ、ということに限る。

実際私は11室のうち、年に1、2室が1、2ヶ月空室になることがあるが、他の部屋の家賃で吸収できており、手出しは発生していない。

すなわち、ワンルーム投資を1室だけをゴールにするのは非常に危険であり、やるのなら数室以上所有する覚悟を持たないといけない。

⑤土地がないため資産価値が残らない、に対して

1棟マンションなら当然土地が残るため、マンション経営を辞めても土地が残る。しかしワンルームは残らない。

なので、ここも当然リスクとなる。

これの解消方法は、途中で売却することを前提で考える、ということだろう。

出口戦略ありきで購入しないといけない。

中古ではなく新築のメリット

中古の方が割安であり、キャッシュフローがよくなることは間違いないため、目利きができる人なら当然中古を買うべきだろう。

しかし私のようにそちらに軸足を置けないと思っている人間にとっては、その目利きや入居者募集、修繕などに労力を割くことが困難である。

新築であるメリットは、

居住者がつきやすい

修繕が必要になるまで時間の猶予がある

ということになり、計算上例えば10年程度で売却して回収できそうなら、選択肢に入るのではと思っている。

立地

あとは立地である。

ここに関しては自らの責任で、今後の変化を予想しなければならない。

例えば、駅近、複数の大学や大企業近く、有名予備校や塾のそば、人口が減りにくいと思われる住宅地、都会に30分以内で出れる少し郊外などだろうか。

駅から遠く利便性が悪いが安いから買うとか、そこが撤退したら終わりの大工場勤務者狙いで買う、などは危険だろう。

その辺りに関しては自ら情報収集すべきだろう。

立地に関しては残念ながら楽できるポイントはなく、マンションを買うならそれくらいの勉強はしないといけない、ということだ。

1棟ではなく複数ワンルームのメリット

10室も持つのなら、10室の1棟を買った方がいいのでは、という意見もあるだろう。

これに関しては、賛成でも反対でもある。

私が11室を持つことになったのは、不動産投資を始める際に、いきなり1棟を買う勇気も知識もなかったため、まずは1室、と思ったことから始まる。

その後買い進めていき、1棟物にも手を出したのだが、初めから多額の借り入れを起こすのは怖かったのである。

そして、複数のワンルームを持つメリットは、

売却先を探しやすい

地域のリスクを分散できる

ということになるだろう。

例えば1棟1億円の物件を買える人は限られているが、1000万のワンルームなら買える人は格段に増える。

また、1棟マンション近くの大企業本社が移転してしまうようなことがあると相当痛いと思うが、広い範囲にワンルームを持っているとそのリスクを分散することができる。

まとめ

結局新築か中古か、や、ワンルームか1棟か、という分類だけでなく、トータルとして収支が成り立つのか、将来性はあるのか、という観点で見るべきである。

火傷しない程度になんでも経験してみるということも大事ではある。

しかし不動産投資は、投資とはいえ事業である、

ということをよく理解して手を出すべきだと思う。

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